Европскиот пазар на недвижности би можел да се најде во големи проблеми

Расте загриженоста за здравјето на европскиот пазар на комерцијални недвижности, при што некои инвеститори се прашуваат дали тоа би можело да биде следниот сектор што ќе експлодира по минатомесечната банкарска криза.

Повисоките каматни стапки ги зголемија трошоците за задолжување и ги намалија вредностите во секторот на недвижности, кој владее во последните години во услови на ниски приноси на обврзниците, пишува Со-Ен-Би-Си.

Во меѓувреме, колапсот на американската Банка на Силиконската долина во март и последователната итна помош за Кредит Свис ги поттикнаа стравувањата од таканаречената јамка на пропаст, во која потенцијалниот напад на банка може да предизвика пад во секторот на недвижности.

Европската централна банка претходно овој месец предупреди на „јасни знаци на ранливост“ во секторот на недвижности, наведувајќи ги „намалената пазарна ликвидност и корекции на цените“ како причини за несигурност и повика на нови ограничувања за комерцијалните фондови за недвижности за да се намалат ризиците од криза на несолвентност.

Веќе во февруари, европските фондови директно инвестирани во недвижен имот забележаа одливи од 172 милиони фунти (215,4 милиони долари), според податоците на Морнингстар дајрект (Morningstar Direct) – остар контраст со приливите од речиси 300 милиони фунти забележани во јануари.

Аналитичарите во Сити сега предвидуваат дека европските недвижности ќе паднат за 20%-40% помеѓу 2023 и 2024 година, поради влијанието на зголемените каматни стапки. Во најлошото сценарио, високоризичниот сектор на комерцијални недвижности би можел да падне за 50% до следната година, соопшти банката.

„Нешто што не би го игнорирал е кризата во недвижностите, како за приватни лица, така и за комерцијални недвижности, каде што гледаме надолен притисок и во Соединетите Држави и во Европа“, изјави Пјер Грамења, директор на Европскиот механизам за стабилност.

Канцеларискиот сегмент – главна компонента на пазарот на комерцијални недвижности – се појави како централен за потенцијалните стравови за пад со оглед на промените кон работа од далечина или хибридни работни обрасци по пандемијата со Ковид.

„Луѓето се загрижени дека враќањето во канцеларија навистина не се материјализира, па има премногу слободни работни места, а сепак има премногу заеми во таа област“, ​​вели Бен Емонс, главен и висок стратег во NewEdge Wealth. 

Тоа ја продлабочи загриженоста за тоа кои банки би можеле да бидат изложени на такви ризици и дали бранот на присилна продажба може да доведе до надолна спирала.

Според Голдман Сакс, комерцијалните недвижности сочинуваат околу 25% од кредитните книги на американските банки – бројка што се искачува до дури 65% кај помалите банки, кои неодамна беа во центарот на стресот. Ова е споредено со околу 9% меѓу европските банки.

„Мислам дека луѓето се обидуваат да разберат кои банки каде дадоа заеми, на кој сектор и кој е навистина крајниот ризик овде“, додаде Емонс.

Во услови на таква несигурност и како што ги нарекува проширени проценки, Капитал Економикс минатиот месец ја зголеми својата прогноза за корекција од врвот до дното во секторот за недвижнини во еврозоната од 12% на 20%, со канцелариите кои се очекува да бидат најтешко погодени.

„Ја гледаме оваа финансиска неволја, или како што сакате означете ја, како катализатор за подлабоко прилагодување на вредностите отколку што претходно очекувавме“, рече на неодамнешниот вебинар Киран Раичура, заменик главен економист за недвижности во Капитал Економикс.

Сепак, не сите се убедени во претстојниот пад.

Пере Винолас Сера, извршен директор на шпанската компанија за недвижности Inmobiliaria Colonial и претседател на Европската асоцијација за јавни недвижности, рече дека ситуацијата во Европа изгледа парадоксално силна.

Помеѓу различните фактори, трендот на враќање во канцелариите беше посилен во Европа отколку во САД, рече тој, додека стапките на „преземање“ или зафатеност на канцеларии беа повисоки на континентот.

„Она што е неверојатно е што податоците покажуваат дека е подобро од кога било“, изјави Винолас за Си-Ен-Би-Си. „Нешто сосема различно се случува во САД во споредба со Европа.

Од крајот на 2022 година, стапките на слободни работни места во Европа беа околу 7%, далеку под 19% во САД, според консултантот за недвижнини JLL. Во рамките на портфолиото Inmobiliaria Colonial, Винолас рече дека сегашните стапки на слободни работни места се уште пониски, од 0,2% во Париз и 5% во Мадрид.

„Никогаш не сум го видел тоа во мојот живот. Бројките за пополнетост се на највисоко ниво“, рече Винолас.

ЏП Морган го повтори тој став кон крајот на минатиот месец, велејќи во истражувачката белешка дека стравувањата од падот на САД што се шири во Европа се претерани.

„Во основа, ние веруваме дека каква било зараза од американските банки или американскиот CRE (комерцијални недвижности) врз европските конкуренти не е оправдана, со оглед на различната динамика на секторот“, велат аналитичарите на банката.

Сепак, остануваат неизвесностите во секторот, предупредуваат аналитичарите.

Посебна загриженост е концентрацијата на финансирање од небанкарски заемодавачи – или таканаречените банки во сенка – кои се поколебаа по построгата регулатива на традиционалните банки, рече Метју Поинтон, виш економист за недвижности во Капитал економија.

Пред светската финансиска криза, традиционалните европски банки нудеа заеми во висина од 80 отсто од вредноста на објектот. Денес тие ретко надминуваат 60 отсто.

Предизвикот ќе биде за оние несофистицирани играчи, оние кои имаат зграда да се приспособат.

„Многу помалку се знае за овие [банки во сенка] и тие би можеле да бидат почувствителни на зголемувањето на каматните стапки, на пример. Значи, тоа е непознатото“, рече Поинтон.

Во меѓувреме, претстојните стандарди за енергетска ефикасност на ЕУ и Велика Британија ќе бараат значителни инвестиции, особено во постари згради, а некои сопственици на имот може да бидат под дополнителен притисок во наредните години.

„Мислам дека предизвикот ќе биде за оние несофистицирани играчи, оние кои имаат зграда која треба да ја прилагодат на новите барања“, рече Винолас.