Како државата со глупава мерка ги лансира цените на недвижностите до небо

Субвенционираните станбени кредити што ги воведе државата во Хрватска преку програмата на Агенцијата за правни трансакции и посредување со недвижности (АПН) оставија силен печат на хрватскиот пазар на недвижности. Нивната цел беше да им помогнат на граѓаните полесно да го стекнат својот прв имот, но долгорочно имаа низа несакани последици, пред се значително зголемување на цените на становите.

АПН како двигател на растот на цените
АПН кредитите беа воведени во 2017 година за да им се олесни на младите да купат стан. Државата првите неколку години субвенционираше 50% од месечната рата на кредитот, со што се зголеми куповната моќ на граѓаните. Меѓутоа, проблемот настана бидејќи понудата на станови не се зголеми со иста стапка – што значи дека повеќе луѓе можеа да купат, но бројот на достапни станови остана ист. Резултат? Цените автоматски се зголемија.

Најдобар пример е Загреб, каде просечната цена на метар квадратен стан скокна од 1.600 евра во 2017 година на над 2.800 евра во 2022 година. Слично се случи и во другите поголеми градови, особено на крајбрежјето, каде што цените дополнително ги зголеми туризмот и интересот на странските купувачи.

Податоците покажуваат дека од 2017 до 2019 година се поднесени вкупно 9.692 барања за субвенции за станбен кредит, од кои одобрени и финансирани се 9.403, што претставува нешто повеќе од 12% од вкупниот обем на трансакции на пазарот на станбени недвижности во тој период.

Од субвенциите поголема корист имаат побогатите области
Со цел да се намалат разликите меѓу развиените и помалку развиените делови на земјата, во 2018 година беше воведен систем на субвенции врз основа на развојниот индекс на општините. Тоа значеше дека граѓаните во посиромашните области би можеле да добијат повисоки субвенции – од 30% во поразвиените градови до 51% во руралните средини.

Сепак, очекуваниот ефект не беше постигнат. Повеќето трансакции продолжија да се одвиваат во Загреб, Сплит и други големи градови, каде што понудата на станови и онака беше ограничена. Помалку развиените области не доживеаја бум на пазарот на недвижности затоа што, покрај субвенциите, на луѓето им е важна и достапноста на работни места и инфраструктура. На пример, во Вуковарско-сремската жупанија, само 5% од купувањата беа финансирани со APN заеми.

Вештачка побарувачка и проблеми на пазарот
Секоја нова рунда субвенционирани кредити дополнително ги зголемуваше цените. Според истражувањето на Хрватската народна банка, заемите од АПН ги зголемиле цените на становите за дури 15-20 отсто во споредба со сценарио без таква државна помош. Тоа беше особено изразено кај новоградбите – инвеститорите едноставно ги зголемија цените, знаејќи дека купувачите имаат поголема куповна моќ.

Вториот проблем беше сезоната на пазарот. Податоците на Даночната управа покажуваат дека дури 80 отсто од продажбата се случила во октомври бидејќи тоа бил рокот за аплицирање за субвенции. Ваквата концентрација на купувачи за краток временски период создаде дополнителен притисок врз цените.

Последици за оние надвор од АПН системот
Оние кои не можеа да ги искористат предностите на субвенциите – како што се странските купувачи или луѓето кои веќе поседуваа еден имот – се соочија со уште поголеми финансиски предизвици. Според студијата од 2023 година на Економскиот институт во Загреб, уделот на домаќинствата кои можат да си дозволат стан во Загреб паднал од 45% во 2017 година на само 28% во 2023 година. Со други зборови, становите станаа луксуз кој сè помалку луѓе можат да си го дозволат.

Што научивме од програмата АПН?
Иако субвенционираните заеми им помогнаа на многу луѓе да ги решат своите станбени проблеми на краток рок, долгорочно тие придонесоа за зголемување на цените и намалување на достапноста на становите. По укинувањето на субвенциите во 2023 година, пазарот остана во нерамнотежа.

Овој пример покажува колку е важно внимателно да се планираат владините интервенции на пазарот на недвижности. Наместо само поттикнување на купувањето, долгорочното решение би било зголемување на понудата на станови преку поттикнување на градежништвото и намалување на административните бариери. Во спротивно, идните генерации ќе се соочат со уште потешки предизвици при купувањето сопствен дом.